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Des actions concrètes pour améliorer le logement ancien




L' exonération temporaire de la fiscalité locale


Les difficultés à se loger en France ne cessent de s’aggraver. Les raisons de cette tension sont multiples et interfèrent entre elles bien souvent :


Démographique :

Croissance de la population et typologie changeante avec une diminution du nombre de personnes vivant dans un même foyer, les deux phénomènes générant une augmentation de la demande en nombre d’habitations. La France compte en effet aujourd’hui 68 millions d’habitants, soit 9 millions de plus en 20 ans et les familles monoparentales représentent aujourd’hui 23% des familles françaises, contre 12 % il y a 25 ans,


Economiques :

- Flambées des prix notamment dans les zones dites « tendues » à savoir régions côtières et de montagnes. Durant et après la crise sanitaire il y a eu une forte demande d’acquéreurs souhaitant changer de logement loin des grandes zones urbaines.

- une augmentation considérable des coûts de construction.

- hausse brutale des taux d’emprunts bancaires pour les futurs acquéreurs augmentant considérablement les mensualités de remboursement. A titre d’exemple avec le taux d’usure en vigueur en septembre 2021 le remboursement mensuel pour un emprunt de 200 000 € était autour de 800€ et en septembre 2023 pour la même somme, il culmine à près de 1200 € éliminant de facto de nombreux acquéreurs et bloquant du même coup le marché de la location.


Contraintes réglementaires et environnementales :

Les nombreuses nouvelles réglementations qui s’appliquent aux constructions neuves (Ex RE 2020) renforcent les difficultés de mises sur le marché de logements neufs et de locations.


Pour limiter les conséquences de cette crise majeure, l’Etat en mai dernier a annoncé des mesures comme la prolongation sous conditions du prêt à taux zéro, des aides à la location, un soutien au secteur du bâtiment. Les collectivités locales agissent également en lançant des programmes de logements neufs à l’achat immédiat ou en accession progressive à la propriété et également pour de la location.


Cette crise va s’accentuer avec une nouvelle réglementation concernant les logements anciens. En effet depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location les logements classés G+ énergétiquement et dont la consommation annuelle est supérieure ou égale à 450 kWh/m². Sans aide à l'investissement cette réglementation va éliminer in fine de nombreux logements du marché locatif et elle est appelée à se durcir progressivement avec de nouvelles étapes en janvier 2025 et 2030.


Pourtant les communes ont à leur disposition un outil pour limiter le risque de diminution de l’offre de logements à louer. Il s’agit de l’exonération temporaire de la taxe foncière pour des travaux de rénovation énergétique. Des centaines de communes en France ont adopté ce dispositif pour éviter la disqualification partielle de leur parc locatif en logements anciens.


Cette mesure concerne les propriétaires de logements achevés avant 1989 qui ont la possibilité de bénéficier d’une exonération partielle (50%) ou totale de la taxe foncière pendant 3 ans s’ils y réalisent des travaux de rénovation énergétique. Le montant de cette exonération est voté par le conseil municipal et peut être assujetti à des niveaux de revenus pour favoriser en priorité les petits propriétaires.


Pour en bénéficier, le montant des travaux doit être supérieur à 10 000 € TTC (hors main-d’œuvre et avant intégration des aides à la rénovation énergétique) par logement au cours de l’année précédant la première année d’application de l’exonération. Si les dépenses sont étalées sur les 3 années précédant l’application de l’exonération, le montant des travaux par logement doit dépasser 15 000 € TTC (5 000 € par an). le Code Général des Impôts (CGI) précise la liste des équipements, matériaux et appareils éligibles à l'exonération.


Une telle mesure municipale est un fort encouragement envoyé à la population à diminuer les pertes énergétiques de leur habitation et à maintenir dans le temps un parc locatif disponible. Notre commune n'envisage pas ce dispositif et c’est très regrettable. L’argument qui sera certainement évoqué contre cette exonération fiscale sera l’impact financier négatif dû à la perte temporaire de recettes de taxe foncière.


Cet argument ne tient pas pour deux raisons :


La classification de la commune en station de tourisme lui permet depuis 2 ans de percevoir des droits de mutation sur les ventes mobilières qui rapportent autour de 350 000 € par an.

Le vote au conseil municipal de mercredi dernier sur l’augmentation du taux de 40% de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires va générer également près de 350 000 € par an de recettes supplémentaires dans les comptes de la commune.


Ces nouvelles rentrées fiscales importantes couvriraient très amplement les pertes de taxes foncières et elles apporteraient une aide aux foyers les moins aisés. Ces derniers pourraient ainsi améliorer énergétiquement leur ancien logement permettant aux occupants de se loger dans des conditions décentes et aussi ensuite, de le maintenir sur le marché du locatif par exemple en cas de départ, car répondant aux critères énergétiques exigés.


L’esprit de la loi sur l’augmentation de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est clair ; il s’agit d’une mesure pour améliorer l’accessibilité au logement des plus modestes et aussi plus particulièrement pour notre commune à forte densité de résidences secondaires, aux locaux. Malheureusement le législateur n'impose pas aux collectivités de rendre compte de l'affectation de ces nouvelles recettes à l'accès au logement.


Pour s'assurer de la bonne utilisation des fonds générés par cette nouvelle taxation des résidences secondaires, l’opposition a donc réclamé lors du conseil du 27 septembre que les 350 000€ de recettes supplémentaires soient clairement fléchés et identifiés sur des programmes visant à réduire la crise du logement actuelle. La réponse a été très clairement négative et cette somme sera noyée dans le budget général. On peut donc légitimement se poser la question de l’utilisation de ces nouveaux impôts à d'autres fins comme celles du financement de projets très polémiques.


La rénovation énergétique de l’habitat ancien est une nécessité pour les raisons évoquées dans cet article, mais à Kloar elle ne semble pas une priorité contrairement à des centaines d’autres communes.



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Ce combat contre la démesure nous le menons pour vous.



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